Direito Imobiliário


Assessoria a pessoas físicas e jurídicas na realização de negócios imobiliários, tais como compra e venda, permutas, dação em pagamento, constituição de hipotecas, locações e formação de joint ventures para atuar no segmento imobiliário.



Assistência para estruturação de operações de securitização de recebíveis imobiliários, debêntures imobiliárias e fundos de investimento imobiliário.

Constituição de shopping centers, hotéis, hospitais, parques temáticos, incorporações imobiliárias, condomínios, loteamentos, cooperativas habitacionais e consórcios imobiliários.

Auditorias para avaliar, sob o aspecto jurídico, o patrimônio imobiliário de sociedades. Produção de estudos e pareceres sobre os mais diversos temas imobiliários.


PERGUNTAS FREQUENTES:


COMO EU POSSO USAR O MEU FUNDO DE GARATIA POR TEMPO DE SERVIÇO (FGTS) PARA COMPRAR A MINHA CASA PRÓPRIA?


Com a possibilidade de uso do fundo de garantia do tempo de serviço (FGTS) na hora de comprar um imóvel, seja com pagamento à vista, através de financiamento ou de consórcio, fica mais fácil sonhar com a casa própria. Mas esse assunto não é tão simples na cabeça do comprador. Muitos têm dúvidas sobre o limite máximo do valor de imóvel ou sobre a possibilidade de uso do fundo na compra de um segundo apartamento.


O FGTS pode ser usado para a compra financiada de um imóvel no valor de até R$ 500 mil reais. Esse fundo pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses. Caso a pessoa queira usar o fundo garantidor novamente, deverá aguardar um prazo de três anos e não deve ter nenhum imóvel em seu nome – explica o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro da Silva.


Durante duas semanas, o especialista em mercado imobiliário tirou dúvidas dos leitores sobre o uso do FGTS na compra financiada do imóvel. O morar bem selecionou algumas perguntas e respostas, listadas a seguir.


O FGTS PODE SER USADO MENSALMENTE PARA PAGAMENTO DA PRESTAÇÃO DO SFH?


Ele pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses. O FGTS pode ser usado para dar entrada na compra parcelada de um imóvel que ainda não foi entregue, diretamente com o proprietário?


Não há como liberar o FGTS antes da escrituração e registro do imóvel. Assim, você só pode usar o FGTS para pagar parte do imóvel, não para dá-lo como entrada. O que você pode é comprometer-se com o vendedor de que o seu FGTS será usado pra pagar o imóvel e, assim, em tese, oferecê-lo como garantia do pagamento.


QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS E CERTIDÕES EXIGIDAS PELA CAIXA ECONÔMICA PARA QUE O FGTS POSSA SER LIBERADO? HÁ ALGUMA TAXA A SER PAGA?


A taxa de abertura do processo de liberação do FGTS custa a partir de R$40 reais. Serão necessários os documentos pessoais e certidão de casamento, caso seja casado. Mas vale lembrar que o FGTS só será efetivamente liberado após a escrituração e registro do imóvel. Toda a operação deve demorar aproximadamente 60 dias.


FGTS INATIVO PODE SER RESGATADO EM QUAIS HIPÓTESES?


Para aquisição de imóvel, para quem ainda não o possui e para outras finalidades como doenças graves ou excepcionalidades como é o caso dos atingidos pela tragédia de Niterói. Nestes casos, é bom consultar a caixa.


NO CASO DE QUEM JÁ POSSUI UM IMÓVEL, O FGTS PODE SER USADO PARA COMPRAR UM SEGUNDO SEM QUE O BEM JÁ ADQUIRIDO SEJA VENDIDO?
                                                          


Enquanto você tiver imóvel em seu nome você não pode usar o FGTS pra comprar outro imóvel.


QUANDO O FGTS FICA LIBERADO PARA USO EM NOVO FINANCIAMENTO? APENAS QUANDO O IMÓVEL ADQUIRIDO COM O FUNDO DE GARANTIA FOI VENDIDO?



Se você comprovar que o imóvel foi vendido e levado para registro, você pode comprar outro com o uso do FGTS. Somente o imóvel que você vendeu (e utilizou o FGTS) é que terá um período de carência de três anos para poder usar o FGTS para compra. Mas enquanto o comprador não tirar o seu nome do registro do referido imóvel, você não poderá fazer uso do saldo do FGTSs.


UMA PESSOA COM RESTRIÇÕES DE CRÉDITO (SPC/SERASA) PODE UTILIZAR O FGTS PARA COMPRA DA CASA PRÓPRIA, MESMO SEM UTILIZAR NENHUM TIPO DE FINANCIAMENTO, OU SEJA, O VALOR DA CASA É IGUAL AO VALOR DO FUNDO?


Sim, se o imóvel for pago integralmente, não haverá problema.


VALE A PENA USAR O FGTS PARA DAR LANCE EM CONSÓRCIO PARA CASA PRÓPRIA?


Claro que sim. O dinheiro da sua conta vinculada do FGTS é seu e, infelizmente, é o menor rendimento que se pode obter com aplicações financeiras no brasil. Assim, se você se enquadra nas regras de uso do FGTS, é bom negócio utilizá-lo.



APÓS A COMPRA DE UM IMÓVEL UTILIZANDO O FGTS, A PARTIR DE QUANDO O FUNDO PODE SER UTILIZADO NOVAMENTE?


O comprador do seu imóvel não poderá utilizar FGTS para compra novamente pelo período de três anos.


QUAL O LIMITE PERMITIDO PARA O USO DO FUNDO DE GARANTIA NA COMPRA DE IMÓVEL?


O limite se estabelece pelo valor de avaliação e da compra e venda. O imóvel não pode ser avaliado ou transacionado por valor superior a R$ 500 mil reais.


O FINANCIAMENTO DE CASA PRÓPRIA NÃO PODE SER VINCULADO AO SEGURO HABITACIONAL IMPOSTO PELO BANCO FINANCIADOR!!!


A partir de quinta-feira (18/2), o consumidor vai ter mais liberdade de escolher seu seguro habitacional. A resolução 3.811/09, do Conselho Monetário Nacional (CMN), obriga os bancos a oferecer aos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) apólices de seguro de pelo menos duas seguradoras no momento de contratação do financiamento.


Antes, não existia concorrência e o consumidor acabava obrigado a contratar o seguro imposto pelo próprio banco que financiava o imóvel, o que caracterizava venda casada. Pelo Código de Defesa do Consumidor, esse direito já existia, mas, na prática, isso não ocorria.


A resolução foi publicada em novembro do ano passado e obrigou os bancos a oferecer, num prazo de 90 dias, duas opções de apólice de seguro no momento de contratação do financiamento. Quando o comprador faz o financiamento pelo SFH, é obrigado a contratar dois seguros: um para danos físicos do imóvel e outro para morte e invalidez. Mas, muitas vezes, o financiador empurrava uma única apólice coletiva.


A resolução do CMN estabelece que pelo menos uma das apólices não pode ser de uma seguradora do mesmo conglomerado da instituição financeira. O consumidor também tem a liberdade de escolher o seguro de uma terceira empresa à sua escolha, mas o banco financiador pode cobrar uma taxa de até R$ 100 reais pela análise da apólice proposta.


A venda do financiamento junto com o seguro do imóvel é caracterizada como casada, proibida em diversas decisões de tribunais nacionais. Agora não vai ser preciso ter decisão judicial. Os bancos vão ter que dar opção ao mutuário.


Se a partir do dia 18, o consumidor se deparar com algum banco que não oferte duas apólices de seguro para os financiamentos habitacionais, deve comunicar à SUSEP ou fazer a reclamação no CMN, no Banco Central, que vão providenciar a devida punição ao banco por descumprimento da resolução.


SOBRE A VENDA CASADA


No segundo semestre do ano passado, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC) denunciou que a Caixa Econômica Federal, principal agente habitacional do país, comete ilegalidades ao vincular a venda de seguros ao financiamento de imóveis. Na ocasião, a assessoria de imprensa da caixa negou a prática.


De acordo com a reportagem, a Caixa faz a venda casada de financiamento e seguro habitacional, compelindo os mutuários a contratar o seguro habitacional com sua seguradora, a Caixa Seguros. A prática garante o IBEDEC, é abusiva de acordo com o Código de Defesa do Consumidor e já foi objeto de análise pelo STJ em agosto de 2008, quando se reconheceu sua ilegalidade.


O mutuário pode contratar o seguro com qualquer outra seguradora e há no mercado opções mais baratas que o seguro da Caixa Seguros. Segundo José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, “os candidatos a mutuários têm medo de não ter o financiamento aprovado, caso não concordem com as condições impostas pelos funcionários do banco. Além disto, quando a pessoa é humilde, acaba acreditando que aquele encargo é realmente obrigatório e paga sem sequer saber que não precisaria”. Segundo ele, há no mercado apólices de seguro com preços de 20% a 30% mais baratos que os da Caixa.